מחשבון מס רכישה
הזינו את שווי הדירה וסוג הרוכש וקבלו את מס הרכישה לפי מדרגות 2026.
הזינו נתונים
תוצאות
מדרגות 2026 (מוקפאות עד 15.1.2028). אינו כולל הקלות מיוחדות (עולים/נכים). לאימות — רשות המסים.
איך מחושב מס הרכישה?
מס רכישה מחושב מדרגתית ומצטברת, בדיוק כמו מס הכנסה: כל שכבת שווי ממוסה בשיעור שלה בנפרד, ולא כל הסכום בשיעור אחד. דירה בשווי 2.5 מיליון ₪ אינה ממוסה ב־3.5% על כל הסכום — רק החלק שמעל מדרגת הפטור ממוסה, וגם הוא לפי המדרגה שאליה הוא נופל.
ההבחנה המרכזית היא בין דירה יחידה לבין דירה נוספת. דירה יחידה נהנית ממדרגת פטור רחבה ומשיעורים מוקלים. דירה נוספת ממוסה מהשקל הראשון, בלי פטור כלל.
מדרגות 2026 — דירה יחידה
| שווי הדירה | שיעור |
|---|---|
| עד 1,978,745 ₪ | פטור |
| 1,978,745 – 2,347,040 ₪ | 3.5% |
| 2,347,040 – 6,055,070 ₪ | 5% |
| 6,055,070 – 20,183,565 ₪ | 8% |
| מעל 20,183,565 ₪ | 10% |
מדרגות 2026 — דירה נוספת
| שווי הדירה | שיעור |
|---|---|
| עד 6,055,070 ₪ | 8% (מהשקל הראשון) |
| מעל 6,055,070 ₪ | 10% |
המדרגות האלה הוקפאו עד ינואר 2028 בהחלטת משרד האוצר — בניגוד לנוהג הרגיל שבו הן מתעדכנות מדי שנה לפי מדד מחירי הדיור.
כמה זה בפועל — דוגמה
על דירה בשווי 2,500,000 ₪, הפער בין שני המסלולים דרמטי: כדירה יחידה המס עומד על כ־20,500 ₪. כדירה נוספת — 200,000 ₪. פי כמעט עשרה, על אותה דירה בדיוק.
מה המחשבון לא מביא בחשבון
המחשבון מכסה את שני המסלולים העיקריים. יש מצבים נוספים שדורשים בדיקה פרטנית ואינם מחושבים כאן:
עולה חדש — זכאי למסלול מס רכישה מוקל משמעותית, בחלון זמן שמתחיל עוד לפני העלייה ונמשך מספר שנים אחריה. המסלול תלוי במעמד ובתאריכים ואינו מחושב במחשבון הזה — יש לבדוק מול רשות המסים.
דירה חליפית (משפרי דיור)— מי שרוכש דירה חדשה לפני שמכר את הקודמת עשוי עדיין להיחשב "דירה יחידה", אם ימכור את הישנה בתוך פרק הזמן הקבוע בחוק. המחשבון מניח את המצב בעת הרכישה בלבד.
נכה, עולה, נפגע פעולת איבה ומשפחות שכולות — קיימים מסלולי הקלה ייעודיים בשיעורים מופחתים.
תושב חוץ — אינו זכאי להטבת דירה יחידה גם אם זו דירתו היחידה בעולם, וממוסה במסלול הדירה הנוספת.
קרקע, נכס מסחרי ודירה בקבוצת רכישה — כפופים לשיעורים שונים לחלוטין.
מתי ואיך משלמים
מס רכישה מוטל על הקונה בלבד. המוכר עשוי לשלם מס שבח על הרווח — זה מס נפרד לגמרי, ואל תבלבלו ביניהם.
הדיווח והתשלום מתבצעים בתוך פרק זמן קצוב מיום חתימת החוזה, לרוב באמצעות עורך הדין שמלווה את העסקה. איחור גורר ריבית והצמדה. הרחבה מלאה במדריך מס רכישה, ולתכנון התקציב הכולל — מחשבון המשכנתא.
שאלות נפוצות
כמה מס רכישה על דירה ראשונה?
רוכש דירה יחידה פטור לחלוטין עד 1,978,745 ₪ (מדרגות 2026). מעל הסכום הזה משלמים 3.5% עד 2,347,040 ₪, 5% עד 6,055,070 ₪, 8% עד 20,183,565 ₪ ו-10% מעל. בפועל, רוכשי דירה ראשונה רבים משלמים מס נמוך מאוד או אפסי.
כמה מס רכישה על דירה שנייה או דירה להשקעה?
8% עד 6,055,070 ₪ ו-10% מעל — מהשקל הראשון, בלי שום מדרגת פטור. מבחינת מס רכישה אין הבדל בין דירה שנייה לשלישית: כל דירה שאינה היחידה של הרוכש ממוסה באותו מסלול.
מה ההפרש בין דירה יחידה לדירה נוספת?
על דירה בשווי 2,500,000 ₪ ההפרש הוא בין כ-20,500 ₪ לדירה יחידה לבין 200,000 ₪ לדירה נוספת — פי כמעט עשרה על אותה דירה. זה הפער היחיד הגדול ביותר במיסוי הנדל"ן בישראל.
מי משלם מס רכישה — הקונה או המוכר?
הקונה בלבד. המוכר עשוי לשלם מס שבח על הרווח שנוצר לו מהעסקה, אבל זה מס נפרד לחלוטין עם חוקים משלו.
מתי צריך לשלם?
הדיווח והתשלום מתבצעים בתוך פרק זמן קצוב מיום חתימת החוזה, לרוב דרך עורך הדין שמלווה את העסקה. איחור גורר ריבית והצמדה.
האם עולה חדש מקבל הנחה במס רכישה?
כן. לעולים חדשים יש מסלול מס רכישה מוקל משמעותית, בחלון זמן שמתחיל עוד לפני מועד העלייה ונמשך מספר שנים אחריה. המסלול תלוי במעמד ובתאריכים המדויקים ואינו מחושב במחשבון הזה — יש לבדוק את הזכאות מול רשות המסים.
קניתי דירה חדשה לפני שמכרתי את הישנה — אני נחשב דירה נוספת?
לא בהכרח. משפרי דיור שרוכשים דירה חליפית עשויים להישאר במסלול "דירה יחידה" בתנאי שימכרו את הדירה הקודמת בתוך פרק הזמן שקבוע בחוק. המחשבון מניח את המצב בעת הרכישה בלבד, ולכן במצב הזה כדאי לבדוק פרטנית.
האם תושב חוץ זכאי להטבת דירה יחידה?
לא. תושב חוץ ממוסה במסלול הדירה הנוספת — 8% ו-10% מהשקל הראשון — גם אם זו דירתו היחידה בעולם.
האם המדרגות מתעדכנות כל שנה?
בדרך כלל כן, לפי מדד מחירי הדיור. אבל המדרגות הנוכחיות הוקפאו בהחלטת משרד האוצר עד ינואר 2028, כך שהן צפויות להישאר ללא שינוי.