מחשבון משכנתא

איך מחושב ההחזר החודשי

המחשבון משתמש בשיטת שפיצר — שיטת ההחזר הנפוצה ביותר בישראל. בשפיצר ההחזר החודשי קבוע לאורך כל התקופה, אבל הרכב ההחזר משתנה: בשנים הראשונות רובו ריבית ומיעוטו קרן, ולקראת הסוף זה מתהפך.

זו הסיבה שאחרי חמש שנות תשלומים היתרה כמעט לא ירדה. בטבלת הסילוקין למעלה אפשר לראות את זה חודש אחר חודש — וזה גם ההסבר לכך שמחזור משכנתא מוקדם משתלם הרבה יותר ממחזור מאוחר.

מגבלות בנק ישראל

הפיקוח על הבנקים מגביל את תנאי המשכנתא. אלה הכללים שקובעים כמה תוכלו בכלל לקחת:

המשמעות המעשית של מגבלת המימון: על דירה בשווי 2,000,000 ₪ תצטרכו הון עצמי של לפחות 500,000 ₪. רוכשי דירה שנייה ומשקיעים כפופים לשיעורי מימון נמוכים יותר.

בנוסף, הבנקים בוחנים את שיעור ההחזר מההכנסה — היחס בין ההחזר החודשי להכנסה הפנויה. בפועל בנקים נמנעים מאישור מעבר לכ־40%, ומעל כך נדרשת הקצאת הון גבוהה יותר מצד הבנק. זה לרוב האילוץ האמיתי שקובע את גובה המשכנתא, יותר מאשר שווי הנכס.

מסלולי המשכנתא העיקריים

פריים

צמוד לריבית הפריים, שנגזרת מריבית בנק ישראל. ההחזר משתנה מיד עם כל שינוי בריבית — לטוב ולרע. בדרך כלל המסלול הזול ביותר בהתחלה, אבל החשוף ביותר. בנק ישראל מגביל את חלקו יחד עם שאר המסלולים המשתנים ל־⅔ מההלוואה.

קבועה לא צמודה (קל"צ)

ריבית קבועה לכל התקופה, ללא הצמדה למדד. הוודאות המלאה — יודעים בדיוק כמה תשלמו בעוד 25 שנה. המחיר הוא ריבית התחלתית גבוהה יותר, ועמלת פירעון מוקדם שעלולה להיות משמעותית אם תמחזרו.

קבועה צמודה למדד

הריבית קבועה אבל הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן. בתקופת אינפלציה גבוהה היתרה גדלה — ולעיתים ההחזר עולה למרות שהריבית לא השתנתה. זה המסלול שהכי הרבה אנשים לא מבינים עד שהם רואים את היתרה.

משתנה כל X שנים

הריבית מתעדכנת בנקודות זמן קבועות (כל 5 שנים למשל) לפי עוגן. נקודות העדכון הן גם תחנות יציאה — שבהן אפשר לפרוע בלי עמלה.

הרחבה מלאה על כל מסלול במדריך מסלולי המשכנתא.

מה המחשבון לא מביא בחשבון

תמהיל — משכנתא אמיתית מורכבת מכמה מסלולים במקביל, כל אחד בריבית ובתקופה שונה. המחשבון מציג מסלול אחד. להערכה מדויקת יש לחשב כל רכיב בנפרד ולסכום.

הצמדה למדד — במסלולים צמודים היתרה גדלה עם האינפלציה. המחשבון לא מדמה זאת.

עלויות נלוות — מס רכישה, שכר טרחת עו"ד, שמאי, אגרות רישום, ביטוח משכנתא וביטוח מבנה. אלה מוסיפים עשרות אלפי שקלים לעסקה ואינם חלק מההחזר החודשי.

עמלת פירעון מוקדם — רלוונטית בעיקר במסלולים בריבית קבועה, ויכולה להגיע לסכומים משמעותיים.

שאלות נפוצות על משכנתא